现在买房,请瞄准大北区!

郑州的结构性行情在北区!

城市向东,生活向北,这个置业理念已经被植入郑州购房者的所接受,大北区这个概念也一直在不断的随着市场的变化而拓展,北三环,连霍,大河路,可以说大北区一直以来是普通购房者的一个重要置业选择方向。


其实从2011年开始,我们都会发现郑州的南北都存在15%左右的价差,其中价差最大的是在2017年,当时的北区价格达到的顶点,和南区的价差也基本达到了历史的最高值。

造成这种现象的原因其实有很多,但总的来说其实就是一句话,南北价值的不对等。


这里面有传统认知、基础配套,城市界面,居住氛围,生态绿化等等,以上这些其实只要是长期生活在这个城市的人都会有切切实实的感受。


2017年下半年之后,我们发现北区新入市的几个典型项目,价格降了,基本都回调了10%-15%。他们回调的主要原因有两个,第一个是前期跳涨的太厉害,在2016-2017年,这一波行情中,跳涨最厉害的就是北区,第二个原因呢,就是供应量过大,再加上市场下行行情的影响,北区跳涨过猛的价格普遍回调了10%-15%;

与之对应的是,南区的价格涨了那么一点点,大概有10%左右,涨的原因呢,也很简单,以前南区价格一直涨不上去的原因就是供应量太大,但是在北区的价格涨上去之后,很多刚需客户涌到了南区来,南区的库存量下来之后,价格也补涨上去了。


一个是下调了15%,另一个是上涨了10%,所以,现在的南北区价格对比变成了这样—曾经的价差被抹平了,南北区的价差第一次下降到了5%以内,基本上价差算是抹平了,以中心城区,南北均衡递减,整体看起来很平衡。

虽然价格平衡了,但是上面说到的居住价值差异还是存在的,所以现在看起来就是:北区的性价比更高。


当然你也可以说绿博,说杨金,说常西湖,说南龙湖等等,但,北区的城市面貌,交通,自然环境,教育等等各种配套依然是最为成熟的。

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大北区的区域价值几何?

在探讨大北区的区域价值之前,我们先来明确一下大北区的具体范围。

大北区并不是一个有着明确界限的行政区划,而是对于北三环以北,大河路沿线,江山路以东,中州大道以西范围的统称。



鉴于目前大部分地产项目都集中在这个区域,因此我们所说的大北区主要就是指这个区域。

站在整个郑州市场格局看,大北区的区位价值明显,东区为郑州区域价值的制高点,而北区正是距离东区最近的区域之一,尤其是和郑州顶级资源聚集区北龙湖的临近,更极大地提升了大北区的整体价值。

而在区域条件上,相比南区,北区优势更是明显,这里没有南区众多的产业园,本身临近黄河,生态优势显著,还是郑州别墅群最早的聚集地之一,且随着惠济万达,万科生活广场等商业中心的入市,北区在商业配套上的短板正在被迅速弥补。

贾鲁河流经北区▼

惠济万达广场已开业▼

万科广场已开业▼

还有一点不容忽视,北大学城有将近10万青年学生,这是一个可持续的消费市场,每年有数万名毕业生从北区毕业,这些都是北区潜在的购买力,他们的存在也是北区活力的保证。

北大学城分布近10万名大学生▼

正因为北区种种优势的存在,在大部分人的认知里,北区的房价理应要高于南区和西区,在区域均价上相差一两千并不难接受,而在目前郑州房价格局中,从售价上看,北区的性价比可谓是名副其实。

郑州2018年5月的房价地图▼

从上图来看,目前大北区价格在1.3-1.6万之间,而连霍高速以北集中在1.3-1.5万之间,这个价格和目前管南1.3万-1.4万的价格已经相差无几,相比16年房价大涨之际,北区飙升至1.7-1.8万的价格,目前的性价比可想而知。

临近东区的优势,优越的生态环境,浓厚的教育氛围,不断被弥补的配套短板,尤其是较高的性价比,都使得北区在目前的地产格局中竞争力突出,可以说目前也是刚改和改善人群入住北区的一个不错时机。

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大北区有哪些可选项目?

根据道路和区域发展,大北区主要可分为以下几个板块,接下来我们将对各个板块的特征以及板块内的各个项目进行分析。

注:我们统计的楼盘大多是目前在售的,一些储备地块及非主流楼盘未统计在内,信息由调研所得,详细情况以售楼部公布为准。

1、北五环-大河路-江山路-中州大道

区域概况

大河路以北,片区以村庄、农田为主,发展最慢,距离主城区最远,在售项目不多,价格最便宜。


在售楼盘:


碧桂园天澜:11栋小高层,6栋别墅。高层120-140平,精装,1.6万。售楼部目前暂未开放,预计8月份开盘,排号需要交1万买碧桂园的理财产品。

建业运河上院:老盘,剩余房源都是大面积,140平以上的。

和昌林与城:占地900多亩,分三期开发。一期剩余少量135平高层,1.25万;122平的洋房,1.3-1.4万。目前在售二期,精装83平、89平都有,价格1.4万,1500的装修标准。预计7-8月开盘。

大河宸院:主打低密度洋房,面积143平,一期基本售完,后期产品有待推出。

万科天伦紫台二、三期:二期还有少量127平的,今年年底交房。目前在售的是三期,88-140平,价格优惠后在1.6万以内,优势主要在于万科的品牌。

2、大河路-天河路-江山路


区域概况:


三角围合区域内,距离北区核心远,片区以工业厂房、村庄、仓库为主。

在售项目:


融创城开中原宸院:整体占地1700亩, 5期精装住宅4期商业。目前是一期首开,高层1.4-1.5万, 89/115/122/143平米都有,预计7月中下旬可以开盘。品牌,地铁是优势,尤其以融创开盘必低价的一贯作风,在北区尤其值得关注。

正商家河家:刚开过盘,在售房源面积89-130平,精装,1.5万,靠近2号线,精装是较大优势,大户型有低首付。

正商启盛华庭:(靠近江山路,姑且算上) 体量小,4栋楼配一所幼儿园,主打科技牌,特别是智能车位,毛坯,有84和102平的3房,130的四房,价格1.4万。

3、大河路-天河路-文化路-连霍


区域概况:


惠济核心地带,教育、医疗配套相对成熟,聚集了惠济区政府,惠济万达、惠济人民医院。北大学城组成部分,牧业经济学院、郑州师范学院等分布于此。2号线由东向西贯穿始终。

在售项目:


碧源月湖:占地2500亩左右,目前在售的有135的三房,144的四房,预计下个月开盘的有89和110的三房,精装,一次性付款1.5万,首付60%,1.6万。目前没有公寓推出。

万科民安云城 :热门楼盘。一期78亩,开两栋高层,面积段:89、95、116平,精装,1.6万,预计26-27左右开盘。

天伦庄园:目前还有146平米高层,1.5-1.6万,毛坯,剩余是别墅。

锦艺四季城:占地2300亩,76-142平都有,毛坯,1.5万,目前在售3期。

锦艺金水湾:一期已经交房,二期今年年底交房,三期27号开盘,面积89、110、122平,1.5万,毛坯。

美景麟起城:最后一期了,预计7月认筹,8月开盘,76、82两房,90、110、120的三房,毛坯,预计价格在1.5-1.6万。

4、大河路—连霍—文化路—中州大道

区域概况:


惠济核心地带,2号线贯穿东西,迎宾路周边是别墅群,片区内有黄河迎宾馆,自然环境和建筑环境都极好。

在售项目:

建业富力尚越居:目前没有房,要等明年了。

正弘府:正弘澜庭叙的后期地块,刚开过盘,目前只有72,125平的一层二层在售,1.5万。到9月份预计会开出89、125平的,位置好,临近花园路,地铁房,产品相对澜庭叙有所升级,值得关注。

5、连霍高速-北三环-江山路-文化路


片区概况:


西边是老鸦陈,东边相对成熟,生活配套完善,片区内有省体育场、郑大体育学院等,已交房小区代表是普罗旺斯, 三号线和四号线在片区内交错。

在售项目:


瀚宇天悦:目前只有六合一的公寓,128平。

名门翠园:目前在售洋房,2.1万,130平;平层公寓,1.7-1.92万;loft,1.2-1.4万。地铁,商业配套,学校等优势比较全面。

丰乐奥体公馆:体量小就6栋楼加一个开发商自己的幼儿园,目前在售2号楼3号楼的89、107、112、127,毛坯,价格1.6万。

绿地璀璨星座:精装loft,40-62平,价格1.55万。

绿地璀璨天城:刚开过盘,住宅基本售完,剩余140平住宅,毛坯,1.4万。

6、连霍-北三环-文化路-中州大道

片区概况:


与北龙湖一路之隔,21世纪社区,汽车客运北站都在片区内,人口密集,城市成熟度高,商业、教育资源都比较齐全,2号线由南至北,4号线(在建)由东向西,在片区内交汇换乘。

在售项目:

美景美境:目前第五个证正在审批中,估计7月份可以开盘,7-11号是安置房,1-6是商品房,毛坯,价格估计在1.7万,90、128、149平,160平以上的复式。

瀚海思念城:目前项目不确定,预计7月份正式售楼部开放,现在已知的是精装,有1房,2房,3房,4房,面积段和价格区间不确定。

利达国宾中心:公寓82,88平,价格1.68万,今年年底交房。

碧桂园天麓:6栋楼,精装。1栋公寓,5栋高层,78-132平,预计10月份左右开盘,位置很好,地铁盘,碧桂园品牌,推荐关注。

泰山誉景:刚开过盘,73-123平,价格1.8万左右,毛坯,临北三环,位置好,周边环境一般。

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关于北区置业的几点建议

1、近两年北区发展比较快,惠济万达,万科生活广场等商业中心的入市,极大地填补了北区商业不足的局面,对于北区配套价值有很大提升,加上2019年底2号线延长线的通车,北区在交通上会更为完善,商业,交通的便捷会进一步提升本就宜居的北区居住价值。

2、相对南区和西区,北区尽管房价较高,但更高的价格是基于更好的居住条件下的市场选择,这无可厚非,而且因为目前北区项目众多,市场竞争压力大,所以在项目售价上相对保守,对于目前购房者而言,不啻为很好的入市时机。

3、在项目选择上,刚需、刚改对价格敏感,可以关注和昌林与城,正商家河家,锦艺金水湾等。预算 1.5-1.6万之间的的选择比较多,这也是目前大北区的主流价格,高性价比建议关注万科民安云城,融创中原宸院。想追求更好的配套,离主城区更近的,可以关注泰山豫景,美景美境,瀚海思念城和名门翠园,不过价格也会更高。

4、北区虽然有种种优势,但适合人群有限,对于刚需一族而言,购房压力比较大,对于刚改和改善人群,北区显然更为适合。

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